法拍房流程与注意事项

这两年，关注法拍房的人越来越多了。因为相对于正常的房产来说，法拍房的价格要便宜很多，有很多法拍房甚至可以打到7折，这可以大大减少购房的成本，那么究竟什么是法拍房，那为什么会这么便宜呢？我们一起了解一下吧~

法拍房，即法院拍卖的房产，是被法院强行拍卖的房子。当业主无法履行借款合同或不能偿还债务时，而被债权人通过司法程序向法院提出强行，把债务人名下房产拍卖，由拍卖所得案款偿还债权。而在此进行拍卖的房屋就是法拍房。

一般情况下，有以下几种情况的房产会成为法拍房：

①：还贷中断

②：民间借贷

③：司法没收

④：无主财产

按拍卖程序来说，“法拍房”都是先由法院委托专门的评估机构，《出具房屋的评估价，一般低于市场行情价》;而同时，法院为了吸引更多竞价人参与，通常会设置一个比评估价更低的起拍价;房产按规定可以拍卖三次，而只要流拍一次，价格就会降到原来的八折。

现在法拍房一般都是通过第三方平台进行拍卖，或者通过法院渠道拍卖。

购买法拍房的注意事项有哪些？

世上没有万⽆⼀失，再完美的事情都有可能因为⼀点点瑕疵导致不⼀样的结果。

同样，法拍房也⼀样，虽然不限购不限售，是⽬前最佳的房产投资⽅式，但是⾯对众多法拍房房源，还是会有这样那样的问题需要解决。

因此，湖南法拍⽹提⽰要想在法拍房投资上分的⼀杯羹，必须要注意，通过以下⼏点筛选房源，能够让你赚得盆满钵满！

第⼀条、实地看样

法院在公告中往往会把待拍房源的基本信息罗列清楚，但是房产的位置以及房产可能存在的瑕疵，法院并不负责公⽰。针对户型和⾯积、采光等还是要靠现场实地调研才能摸清。这两天有⽹友买了开发商宣传的⼀线江景房，到住进去才发现还是只有透过厨房的⼀条线才能看到江景，这就是很坑了。

第⼆条、法拍房不限购

并不是针对所有城市。北京、⼴州、深圳的司法拍卖房的买受⼈要符合当地政府规定的限购政策。根据当地政策的不同，限购政策也不同，因此在竞拍法拍房之前⼀定要注意查阅当地的购房政策。

第三条、税费

法拍房税费历来是⽹友觉得最坑的地⽅，不容易摸清到底有多少税费。其实很简单，在竞拍之前⼀定要通过各种途径调查清楚，这套房产上次过户⽅式是正常买卖还是继承、赠予？以及这套房产的契税是什么时间交的。弄清楚了这两件事情，法拍房的税费就⼀⽬了然了。

第四条、腾房和租赁

腾房和租赁都是房⼦没有腾空，不同点在于这套房产⽬前的住户是原业主还是租户，如果是原业主，⼀定要搞清楚业主配不配合拍卖，是不是唯⼀住房，有没有⽼⼈居住。若是租户，问清楚租赁到期时间。有些房源，法院会在公告中标明租赁到期时间。如果这套房产没有⼈居住，那么这套房产的租赁是否⽣效就是个问题。

第五条、⼟地性质

实地调研的时候可以查阅该⼩区是否为房改房或者经济适⽤房。若为房改房和经济适⽤房，⼀定要弄清楚是否已经补缴⼟地出让⾦，若没有补缴，请放弃该房源，税费会⽐较⾼。

以上五条是在选房源的时候⼀定要注意的，对于每⼀步都要认真对待，毕竟竞拍法拍房不是买菜，买了不喜欢可以随时退，法拍房购房是⼀件⽐较严肃的事情，因此务必做到倾尽全⼼！

法拍房具体参拍流程（各地流程可能有所不同）

第一步、确定参拍标的后，先和法拍公司签署竞买保障协议，每个拍卖标只签署一名竞买人，确保减少竞争者，最大程度保障自己的利益，以较低价格竞买成功

第二步、由法拍代理人协助下，竞买人首先在法院监管的司法拍卖平台注册帐号，实名认证之后进行缴纳保证金，系统将为竞买人授权并分配竞拍号。

（注册时建议留法拍代理人电话有助于加速推进流程和防止骚扰电话）
第三步、在法拍代理人协助下竞买人在标的物详情页面确认出价金额，并指导竞买人出价技巧。
①拍卖成交后：买受人交纳的保证金充抵房款的一部分
②未成交竞买人：交纳的保证金在1日内自动退还原支付账户里（无任何费用）签署竞买保障协议自动解除。

第四步、需要贷款的情况下，买受人拍卖前需要在一周进行银行资质预审，竞拍成功后准备好贷款相关材料，去银行进行面签，首付款支付到法院后，出示担保函，银行5-7天内尾款支付到法院指定账户

第五步、付清拍卖款项后，法院出具拍卖成交确认书、民事裁定书、协助执行通知书后。到房产管理局办理房屋过户到买受人名下。

第六步、取得不动产权证后，法拍机构在规定时间内进行清退腾空，将房屋交付于竞买人。

（文章来源于网络）